قیمت ساخت مسکن در ۱۴۰۲
تاریخ انتشار: ۸ خرداد ۱۴۰۲ | کد خبر: ۳۷۸۵۲۴۹۶
آفتابنیوز :
دقیقترین برآورد از قیمت ساخت مسکن در سال ۱۴۰۲ از سوی بخش خصوصی اعلام شد. این برآورد نشان میدهد فاصله بسیار زیادی بین محاسبات و برآورد نهادهای دولتی از هزینه ساخت با برآورد بخش خصوصی وجود دارد که این موضوع برای یکی از گروههای شغلی فعال در بازار مسکن یعنی مهندسان مشاور معمار و شهرسازی دردسرساز شده و واکنش آنها را برانگیخته است.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمیشوند!
شاید در ظاهر اینطور به نظر برسد که بازار مسکن یکی از معدود بازارهایی است که در آن قیمتگذاری دستوری از سوی دولت اعتباری ندارد و صرفا عرضه و تقاضا در این بازار، تعیینکننده قیمت است. مقصود از دخالت قیمتی دولت به شکل دستوری، تعیین قیمت پایینتر از هزینههای واقعی تولید یک کالا و حاشیه سود حداقلی برای تولیدکنندگان است. این رویهای است که تولیدکنندگان کالاها و خدمات مختلف در کشور با آن روبهرو هستند و همواره مورد انتقاد بخش خصوصی است. اما شرایط بازار مسکن از این جهت متفاوت به نظر میرسد که اختیار تام قیمتگذاری با مالکان است. این در حالی است که حتی این بازار هم از قیمتگذاری دستوری مبرا نبوده است.
ماجرا از این قرار است که نهاد مربوط به تعیین صلاحیت و دستمزد مهندسان مشاور ناظر که به نوعی به دولت وابستگی دارد، هر سال ضرایبی از هزینه ساخت مسکن را به عنوان دستمزد مهندسان ناظر تعیین و در عمل با این اقدام، نمودی از قیمتگذاری دستوری را به بازار مسکن وارد میکند. به بیان دیگر دستمزد مهندسان ناظر ضریبی از قیمت تمامشده ساخت مسکن در هر سال است که در ابتدای سال توسط نهادهای مربوطه و بر اساس ضرایب تعدیل هزینههای عمرانی اعلامشده از سوی سازمان برنامه و بودجه برآورد میشود و مبنا قرار میگیرد. این برآورد در سالهای اخیر تقریبا همواره و بدون استثنا از سطح واقعی هزینه ساخت فاصله داشته و چون حقالزحمه مهندسان ناظر بر اساس درصدی از این هزینه اعلام میشد، عملا دست مهندسان ناظر نیز از حقالزحمهای که استحقاق آن را دارند، دور میماند. حاکمیت این روند سبب شده در تمام سالهای گذشته مهندسان ناظر پروژههای ساختمانی متناسب با عیار خدمات حرفهای خود دستمزد دریافت نکنند و این شغل حساس و ارزشمند از سوی دولت به عنوان شغل دوم و جانبی تلقی شود. اینکه پایه تعیین حقوق و دستمزد مهندسان ناظر همواره نادرست و غیرواقعی تعیین شده و به دنبال کوچکنمایی هزینههای ساخت مسکن، دستمزد این مهندسان در سطح پایینتر از آنچه باید محاسبه میشد، سبب شده بود مهندسان ناظر در کنار این حرفه، به دنبال شغل دیگری باشند و حتی این روند بعضا در کیفیت ساخت ابنیه نیز اثر سوء داشته است. اما با وجود اینکه فاصله بین هزینه ساخت واقعی با هزینه ساخت برآوردشده و اعلامی از سوی نهادهای دولتی همواره وجود داشته است، این فاصله اکنون به بیشترین حدودی رسیده که تا پیش از این تجربه نشده بود و همین موضوع واکنش «انجمن صنفی مهندسان مشاور معمار و شهرساز» را در پی داشته است.
انجمن صنفی مهندسان مشاور معمار و شهرساز به عنوان بخش خصوصی فعال در صنعت ساختمان، دو روز پیش در نامهای خطاب به ریاست سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور، نسبت به محاسبات دولتی هزینه ساخت مسکن واکنش نشان داده و برآورد دیگری را از این متغیر هزینهای اعلام کرده است. پیشنهاد این انجمن لحاظ کردن این برآورد در تعیین دستمزد مهندسان مشاور است.
در محتوای این نامه یادآوری شده که با توجه به برخی جداول اعلامی از طرف سازمان نظام مهندسی استانهای مختلف و مشاهده ارقام ناهماهنگ با واقعیتهای اجرایی ساخت ابنیه، جدولی از هزینههای ساخت توسط انجمن مذکور تنظیم شده که به منظور جلوگیری از تشتت و وحدت رویه به سازمان نظام مهندسی ساختمان ارسال شده است. طبق برآورد این تشکل بخش خصوصی، هزینه ساخت مسکن برای ساختمانهای متوسط و متعارف در کشور که نه خیلی ارزان و بیکیفیت و نه لوکس باشد، برای ابنیه چهارطبقه که عرف تراکم ساختمانی هم در تهران و هم در کشور محسوب میشود، مترمربعی 12 میلیون و 500هزار تومان برآورد شده است. این در حالی است که بر اساس ابلاغیه چهارم اردیبهشت 1402 از سوی سازمان نظام مهندسی ساختمان، هزینه ساخت سالجاری برای ساختمانهای یک و دوطبقه مترمربعی 4 میلیون تومان و برای ساختمانهای سه تا پنجطبقه 4 میلیون و 665هزار تومان محاسبه و اعلام شده بود. به این ترتیب ارقام کارشناسیشده مهندسان مشاور درباره هزینه ساخت مسکن 7/ 2 برابر نظام مهندسی است و این گپ بزرگ چیزی نبود که مهندسان مشاور امسال هم بتوانند نسبت به آن اغماض کنند. از این رو واکنش رسمی با ارسال نامه و اعلام محاسبات خود از هزینه ساخت را در دستور کار قرار دادند؛ به این امید که روند مذکور اصلاح شود.
نکته قابل تامل این است که علاوه بر هزینه ساخت، یکسری هزینههای جانبی دیگر در پروژههای ساختمانی وجود دارد که در قیمت تمامشده ساخت مسکن موثر است. بیمه غیرعمرانی، هزینه دفتر مرکزی، هزینه مستمر کارگاه، ضمانتنامه، سود و مالیات بر سود از جمله این موارد است که باید در قیمت نهایی لحاظ شود. با احتساب این هزینههای بالاسری، باید برای برآورد اولیه صورت گرفته از سوی مهندسان مشاور، ضریب 43/ 1 در نظر گرفت که در این صورت هزینه واقعی ساخت یک ساختمان چهارطبقه تا مترمربعی 17 میلیون تومان افزایش مییابد. ذکر این نکته ضروری است که در محاسبات برآورد هزینه ساخت مسکن، قیمت زمین لحاظ نشده و صرفا مربوط به هزینه ساختوساز است. این ارقام اگرچه به عنوان برآورد کشوری اعلام شده است اما گفته میشود سطح آن به سطح هزینه ساخت در تهران بسیار نزدیک است و البته شهرها و استانهای مختلف بعضا با این سطوح اعلامی اختلاف قیمت دارند. در محاسبات صورتگرفته از سوی بخش خصوصی، هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان 5 تا 10 طبقه 14 میلیون، 11 تا 16 طبقه 18 میلیون و 17 طبقه و بیشتر 22 میلیون تومان برآورد شده است. این در حالی است که سازمان نظام مهندسی یک ماه قبل در جدولی، هزینه ساخت ابنیه مسکونی 6 تا 7 طبقه را 5 میلیون و 300هزار تومان، 12 تا 15 طبقه را هفت میلیون و 300هزار و تراکم بیش از آن را 8 میلیون تومان برآورد و اعلام کرده بود که فاصله زیادی با ارقام برآوردشده از سوی تشکل مربوطه در بخش خصوصی دارد.
سرنوشت انبوهسازان مسکن دولتی
اینکه دولت و نهادهای مربوطه چه واکنشی نسبت به نامه اخیر انجمن مذکور پیرامون هزینه ساخت مسکن در 1402 نشان میدهند، برای ذیمدخلان در اجرای طرح مسکنسازی یک میلیونی دولت نیز اهمیت زیادی دارد. در آخرین چانهزنیهای صورتگرفته میان انبوهسازان و دولت، تلاش انبوهسازان مشارکتکننده در اجرای طرح نهضت ملی مسکن این بود که دستکم هزینه ساخت در قراردادهای سالجاری را تا 10 میلیون تومان افزایش دهند. اما چرا دولت در مقابل پذیرش واقعیت بازار ساختوساز مقاومت میکند؟ پاسخ روشن است. تلاش دولت این است که سالانه یک میلیون واحد مسکونی را با کمترین هزینه ممکن بسازد و به فاقدان مسکن اختصاص دهد. اما سیاستگذار بخش مسکن نباید از این موضوع غفلت کند که پاک کردن صورت مساله هزینههای واقعی ساخت میتواند عواقب به مراتب بدتری از پذیرش برآوردهای واقعی داشته باشد. کمترین تبعات مقاومت دولت در برابر پذیرش سطح معقول هزینه ساخت در قراردادهای نهضت ملی مسکن این است که واحدهایی که ساخت آنها آغاز شده، نیمهکاره رها میماند یا تکمیل آنها مشمول زمان و به تبع آن مشمول تورم بالاتری میشود. تجربه سالهای گذشته مسکنسازی انبوه توسط دولت نیز نشان داد این امکان وجود دارد که عمر یک پروژه در این ابعاد، به قاعده سن پنج دولت پیاپی افزایش پیدا کند.
تنها راه معقول پیش پای دولت این است که تورمی را که روی هزینههای ساخت اثرگذار است، به عنوان واقعیت بازار بپذیرد و سپس درصدد چارهجویی برای این تورم بربیاید، نه اینکه با ابزارهای در اختیار خود به کوچکنمایی این سرفصل هزینهای مهم و کلیدی در بخش مسکن بپردازد.
دستور کار دولت برای کاهش هزینه ساخت
بررسیهای کارشناسی نشان میدهد بخش عمده رشد قابلتوجه هزینه ساخت مسکن در سالجاری به تورم بالای مصالح ساختمانی بازمیگردد و سهم دستمزد کارگران ساختمانی در این موضوع کمتر است. به این ترتیب دولت باید تمرکز خود را بر مهار تورم مصالح ساختمانی معطوف و به این ترتیب از رشد بیش از پیش هزینههای ساختمانی در فصول آتی سال 1402 جلوگیری کند. مدیریت تامین مصالح پروژههای انبوهسازی دولتی از یکسو و مهار تورم افسارگسیخته مصالح ساختمانی از سوی دیگر در کاهش تنش در بازار فعالیتهای ساختمانی موثر است. تجربه نشان داده در مقاطعی که ثبات در بازار مصالح ساختمانی برقرار بوده، ساختوساز مسکن رونق گرفته و سازندهها تمایل بیشتری به فعالیت نشان دادهاند. از این رو دستور کار سیاستگذار باید به جای اصرار بر برآوردهای مغایر با واقعیت هزینههای ساختوساز، برقراری ثبات در بازار مصالح ساختمانی از طریق کاهش هزینههای تولیدکنندگان مصالح باشد.
هشدار درباره آینده ساختوسازها
در دل نامه اخیر انجمن صنفی مهندسان مشاور معمار و شهرساز یک هشدار نیز وجود دارد. مهندسان مشاور هشدار دادهاند مبنای دستمزد آنها یکسوم چیزی است که در واقعیت با آن مواجه هستند و اگر به این فاصله توجه نشود و ترمیم صورت نگیرد، بعید نیست رکود تولید مسکن به خروج بخش خصوصی از قبیل شرکتهای ساختمانی و مشاوران معمار و شهرساز از بازار مسکن منجر شود.
گفته میشود برخی از شرکتهای ساختمانی در جریان رکود فراگیر بازار ساختوساز در کشور در سالهای اخیر به تدریج این بازار را ترک کرده و فعالیت خود را معطوف به نفت و پتروشیمی کردهاند. همچنین برخی از شرکتهای ساختمانی از سوی بانکها خریداری میشود و این یعنی همین حالا خروج این گروه از متخصصان از بازار مسکن کلید خورده است.
در صورتی که شرایط پیشبینیشده برای متخصصان معمار و شهرسازی به عنوان مهندسان ناظر در بازار مسکن بهبود پیدا نکند، در سالهای آینده ممکن است با کمبود جدی نیروی متخصص در حوزه نظارت بر مسکنسازی روبهرو شویم و آثار این پدیده در میانمدت و بلندمدت روی کیفیت ساخت مشهود خواهد شد. به تعبیر دیگر حتی اگر رکود فراگیر در بازار مسکن علاج پیدا کند و این شرایط بغرنج چند ساله پایان یابد، ممکن است در زمان رونق ساختوساز نتوان از ظرفیت جامعه مهندسان مشاور آنطور که باید و شاید بهرهمند شد.
منبع: دنیای اقتصادمنبع: آفتاب
کلیدواژه: هزینه ساخت مسکن هزینه ساخت و ساز انبوه ساز سازمان نظام مهندسی هزینه ساخت مسکن دستمزد مهندسان مصالح ساختمانی میلیون تومان مهندسان ناظر ساخت مسکن بازار مسکن قیمت گذاری برآورد شده ساخت وساز بخش خصوصی اعلام شد
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را بهطور اتوماتیک از وبسایت aftabnews.ir دریافت کردهاست، لذا منبع این خبر، وبسایت «آفتاب» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۷۸۵۲۴۹۶ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتیکه در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
افزایش قیمت دلار بازار مسکن را به کدام سو میبرد؟
بازار مسکن از بازارهای سنتی محبوب است که مردم همواره آن را به عنوان کالای سرمایهای مطمئن میشناسند.
به گزارش ایلنا، مسکن از جمله کالاهایی است که حتی اگر تقاضایی در قبال عرضه وجود نداشته باشد، امکان افزایش قیمت آن و ایجاد رکود تورمی در این بازار وجود دارد. حالتی که برخی از کارشناسان اقتصادی معتقدند با ادامه افزایش نرخ دلار، امکان تکرار آن در بازار مسکن وجود دارد.
شکاف قیمت مسکن و درآمد مردماز یک دهه گذشته فاصله قیمت مسکن و درآمد مردم هر روز بیشتر شد بهطوریکه امروز به یک شکاف تبدیل شده و همین امر عامل رکود بازار مسکن شده، چراکه قدرت خرید مردم به خرید خانهای با قیمت میانگین ۶۰ تا ۷۰ میلیون تومان (در شهر تهران) نمیرسد.
ما در حالی که مشتری برای خانههای عرضه شده بازار وجود ندارد و در شرایط طبیعی در مقابل افزایش عرضه و کاهش تقاضا قیمت کالا باید کاهش پیدا کند، اما مسکن با تاثیرپذیری از سایر عوامل به ویژه نرخ دلار گرانتر میشود.
خیز صعودی بازار مسکن با رشد قیمت دلاردر شرایطی که قیمت مسکن در ۸ ماه اول سال گذشته کنترل شد و بازار از نوسانات قیمتی در امان بود، اما با رشد قیمت ارز، بازار مسکن هم خیز صعودی را برداشت. کارشناسان مسکن میگویند بازار مسکن با فاصلهای از افزایش نرخ دلار اثر میپذیرد و اثر رشد نرخ دلار را پس از گذشت مدتی در این بازار میتوان دید.
همزمان با شروع سال جدید اعلام نرخ تورم خود عامل اثرگذار در قیمتگذاری در بازار مسکن است و میدانیم که در کشورمان همواره بین عرضه و تقاضای واقعی فاصلهای وجود دارد، اما عامل مهمی که اجازه رشد افسارگسیخته قیمتها را در بازار مسکن نمیدهد، درآمد خانوار و قدرت ضعیف خرید در جامعه است بطوریکه طبق گفته دبیر اتحادیه مشاوران املاک تهران میزان قرارداد خرید اولیها در بازار به حداقل ممکن رسیده است.
باید دید در ابتدای سال جدید کفه ترازوی کدام عامل سنگینتر است و کدام عامل بیشترین اثرگذاری را در تعیین قیمتها در بازار مسکن خواهد داشت.
از آنجایی که مرجع قیمتگذاریها بازار مسکن، پایتخت است و تغییرات قیمتی از بازار مسکن تهران به سایر شهرها سرایت میکند در جدول زیر قیمت خانه در محلههای مختلف تهران بررسی میشود.